近日，由上海申伦律师事务所马文斌律师、杜小莎律师代理的陈某诉上海A建筑（集团）有限公司、上海B房地产开发有限公司、上海C企业管理有限公司案外人执行异议之诉一案，经上海市崇明区人民法院一审、上海市第二中级人民法院二审，最终取得全面胜诉。两审法院均判决：不得执行案涉房屋，解除对该房屋的执行措施。本案是《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）施行后，本所率先代理并取得全面胜诉的典型案件，标志着新法在保护商品房消费者生存居住权益方面实现了实质性落地。

新法出台：消费者权益保护迎来新契机

2025年7月24日，《执行异议之诉解释》正式施行，为商品房消费者在面对建设工程价款优先受偿权、抵押权等强制执行时，提供了更为明确的法律保障。根据该解释第十一条，消费者在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部或部分价款（剩余价款已交付执行）、所购商品房用于满足家庭居住生活需要的，人民法院应予支持排除执行。

本案中，陈某于2019年购买位于上海市崇明区陈家镇的案涉房屋，支付了大部分房款，后因开发商债务纠纷，房屋被法院查封。面对即将失去住房的风险，陈某委托本所律师提起执行异议及执行异议之诉，主张其作为商品房消费者的物权期待权应优先于工程款债权得到保护，应依法排除对案涉房屋的强制执行。

率先代理：精准把握新法精神

本案是《执行异议之诉解释》施行后，本所在上海地区率先代理并胜诉的首批案件之一。在代理过程中，马文斌律师、杜小莎律师紧扣新法条文，围绕三大核心要件进行了严密论证：

1、合同真实性：针对被告质疑合同“倒签”及未网签问题，律师通过付款时间、金额与合同约定的高度吻合性，结合上海B房地产开发有限公司出具的收据、案外人D公司代付说明等证据，成功证明合同在查封前已实际订立并履行。

2、付款完整性：原告在查封前已支付80%以上房款，剩余款项在一审辩论终结前全部交付法院执行，符合新法关于“已支付全部价款”的规定。

3、居住用途认定：针对被告提出“别墅非普通住房”“原告另有房产”等抗辩，律师指出：上海限购政策以套数而非面积为准，查封时原告名下无房，具备购房资格；另有的房屋仅为预告登记且发生在查封后，不影响案涉房屋用于家庭居住生活的认定；原告除了购买案涉房屋，原告家庭同时购买了与案涉房屋相邻的一套房屋并已过户在其父亲名下，因此原告购买案涉房屋系为了以后与父母相邻居住，方便相互照顾，符合情理，亦符合改善型住房需求，不应以面积大小否定居住属性。

圆满结果：两审法院全面采纳代理意见

一审法院全面采纳了本所律师的代理意见，认定原告符合《执行异议之诉解释》第十一条规定的三项条件，享有足以排除强制执行的民事权益。二审法院亦维持原判，明确：查封时原告具备购房资格、已支付全部房款、购房用于满足家庭居住生活需要，依法应予保护。

胜诉意义：新法落地，消费者权益得保障

本案的胜诉，不仅为当事人保住了“安身立命之所”，更在司法实践中彰显了《执行异议之诉解释》保护商品房消费者生存权的立法精神。作为新法施行后上海地区首批胜诉案例，本案具有以下示范意义：

1、明确购房资格认定时点：以查封时点判断购房资格，避免执行阶段对消费者权益的“倒查”损害；

2、厘清“居住需要”认定标准：不以面积、是否装修入住为唯一标准，关注购房目的与家庭生活需求的合理性；

3、强化新法适用力度：在工程款优先受偿权与消费者生存权冲突时，优先保障后者，体现“房住不炒”政策导向。

专业为本，申伦律师再创佳绩

本案的圆满胜诉，充分展现了上海申伦律师事务所在房地产与执行异议领域的专业实力与敏锐洞察。马文斌律师、杜小莎律师以扎实的证据组织、精准的法律适用、严密的逻辑论证，赢得了法院的全面支持，为客户赢得了合法权益，也为同类案件的代理提供了宝贵参考。未来，上海申伦律师事务所将继续深耕民商事争议解决领域，助力每一位客户在法治阳光下实现公平正义。