【承办律师】马文斌、杜小莎

近日，由上海市崇明区人民法院、上海市第二中级人民法院作出一审、二审判决，支持商品房消费者提出的案外人执行异议之诉请求，判决不得执行位于上海市崇明区的一处商品房，并解除对该房屋的执行措施。

在本案中，上海申伦律师事务所接受购房人委托担任诉讼代理人，通过系统梳理购房事实、付款证据及居住目的等关键证据，成功证明当事人依法享有可以排除强制执行的物权期待权。一审、二审法院均采纳申伦律师团队的代理意见，最终判决排除执行，切实维护了购房消费者的合法权益。

该案亦是《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》实施后，申伦律师代理取得的又一典型胜诉案例。

一、案情回顾

2020年10月，购房人甲、乙计划购买位于上海市崇明区的一处商品房。双方与房地产开发企业签订房屋认购协议，并约定房屋总价为704万余元。随后，购房人按照约定陆续支付购房款。同年10月及11月，购房人甲先后向开发商支付购房款171万元；2020年12月，购房人乙通过银行转账方式支付剩余房款671万余元。开发商对上述款项出具了相应收据。此后，双方于2021年正式签订商品房预售合同。

2021年7月，开发商向购房人交付房屋。购房人随后开始缴纳物业费、车位管理费等相关费用，房屋处于实际交付状态。然而，在房屋交付之后，开发商因建设工程价款纠纷被施工单位起诉。法院在相关案件中对开发商名下财产采取保全措施，并于2022年7月查封了涉案房屋。之后，案件进入执行阶段，房屋继续被法院查封并拟进入执行程序。

购房人认为，该房屋系其依法购买并已支付全部价款的居住房屋，不应因开发商与施工单位之间的债务纠纷而被强制执行，遂向执行法院提出执行异议。但执行程序中法院裁定驳回异议请求。

在此背景下，购房人委托上海申伦律师事务所提起案外人执行异议之诉，请求依法排除对涉案房屋的执行。

二、审理经过

（一）一审审理

案件由上海市崇明区人民法院一审审理。本案审理的核心问题在于，购房人是否符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定的商品房消费者保护条件，从而享有足以排除执行的物权期待权。

申请执行人主张，涉案房屋虽存在买卖合同，但购房人与开发企业之间的交易关系仍存在疑点，同时购房人名下已有住房，涉案房屋面积较大、价格较高，不应认定为满足居住生活需要的住房，因此不应适用商品房消费者保护规则。

针对上述争议，购房人在申伦律师团队的代理下，围绕房屋买卖关系的真实性、购房款支付情况以及房屋用途等问题进行了系统举证。购房人提交了认购协议、商品房预售合同、银行转账记录、开发企业出具的收款凭证以及物业费缴纳凭证等材料，证明双方在房屋查封之前已经形成真实合法的房屋买卖关系，并且购房人已依约支付全部购房款，房屋亦已完成交付。

上海市崇明区人民法院经审理认为，购房人与开发企业之间签订的商品房预售合同合法有效，且购房人在涉案房屋被查封之前已经支付全部购房款并取得房屋交付。关于房屋用途问题，法院指出，“用于满足家庭居住生活需要”并不限于刚性住房需求，也包括合理的改善型居住需求。购房人在房屋查封时名下仅有一套住房，其购买涉案房屋用于家庭居住具有合理性。

据此，一审法院认定购房人符合商品房消费者保护规则的适用条件，依法享有可以排除执行的物权期待权，最终判决不得执行涉案房屋，并解除对该房屋的查封措施。

（二）二审审理

申请执行人不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上诉人认为，一审法院对涉案房屋用途的认定存在偏差，涉案房屋面积较大且价格较高，不应认定为满足家庭居住生活需要。同时，上诉人继续对购房人与开发企业之间交易关系的真实性提出质疑。

二审审理过程中，申伦律师团队继续代理购房人应诉，并从合同签订时间、付款证据、房屋交付情况等方面对案件事实进行了系统回应。申伦律师指出，购房合同签订、购房款支付及房屋交付均发生在房屋查封之前，相关证据能够形成完整的事实链条，足以证明房屋买卖关系真实存在。同时，《执行异议之诉解释》所规定的“家庭居住生活需要”，在司法实践中已被普遍理解为既包括基本居住需求，也包括合理的改善型住房需求，不应作过于狭义的解释。

上海市第二中级人民法院经审理认为，一审法院查明事实清楚，证据充分，对商品房消费者保护规则的适用并无不当。购房人与开发企业之间的房屋买卖关系真实存在，且购房人在房屋查封之前已经支付全部购房款并取得房屋交付，其购买涉案房屋用于家庭居住生活需要，符合相关司法解释规定的保护条件。

据此，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、律师评析

本案具有较为典型的执行异议之诉法律意义。在房地产开发企业发生债务风险的情况下，购房人与工程承包人等债权人之间的利益冲突时有发生。如何在保护建筑工程价款优先受偿权与保障购房消费者居住权益之间实现平衡，一直是司法实践的重要问题。

《执行异议之诉解释》第十一条对商品房消费者的保护规则作出了明确规定，即只要购房人在查封前签订合法合同、支付购房款，并且房屋用于家庭居住生活需要，即可依法排除建设工程价款优先受偿权等债权的强制执行。

在本案中，对方围绕购房资格、房屋用途、合同真实性等问题提出多项抗辩，试图否定购房人享有物权期待权。申伦律师团队在代理过程中，通过完整梳理购房合同、银行转账记录、房屋交付证据以及物业费用缴纳情况，构建了完整证据链条，成功证明当事人符合商品房消费者保护规则的全部要件。

尤其在“家庭居住生活需要”的认定问题上，法院明确指出，改善型住房需求亦属于合理消费范畴，不能仅因房屋面积较大或购房人名下已有住房，即否定其居住用途。这一裁判观点对于类似案件具有重要参考价值。

结语

近年来，随着房地产市场风险逐渐显现，涉及商品房执行、查封及购房人权益保护的案件不断增加。如何在复杂执行案件中有效保护购房人的合法权益，已成为执行异议之诉领域的重要法律问题。

上海申伦律师事务所在执行异议之诉、房地产争议及复杂民商事案件领域积累了丰富经验。本案中，申伦律师团队通过精准适用最新司法解释、系统构建证据体系，成功帮助当事人排除执行并实现一、二审全面胜诉，再次体现了律所在复杂执行争议解决中的专业能力。未来，申伦律师事务所也将继续深耕执行争议解决领域，为客户提供更高质量的法律服务，切实维护当事人的合法权益。